Co to jest zrównoważony rozwój?

Terminem ESG (skrót od angielskich słów oznaczających środowisko, społeczność i ład korporacyjny) określamy strategię zrównoważonego rozwoju w organizacjach, która ma na celu określić jak dana firma funkcjonuje w zakresie wyzwań środowiskowych, kwestiach pracowniczych, wpływu jej działalności na społeczność lokalną, a także odpowiedzialnego i transparentnego prowadzenia firmy. Koncepcja ta, do niedawna pozostająca jedynie w sferze nowych trendów, dzisiaj stanowi już ugruntowaną podstawę świadomego i odpowiedzialnego inwestowania, której założenia zostały zmaterializowane w regulacjach prawnych na poziomie światowym i europejskim, co przekłada się na realne decyzje biznesowe inwestorów. Założenia ESG przynoszą bowiem korzyści nie tylko z perspektywy środowiska czy społeczeństwa, ale stały się również dobrą strategią biznesową, ponieważ ich wdrażanie przez inwestorów generuje rzeczywiste wyższe zyski dla przedsiębiorstw poprzez tworzenie lepszego wizerunku firmy, zaangażowanej w ochronę zasobów naturalnych, czy kwestie pracownicze. Obecnie te kwestie stają się coraz ważniejsze w postrzeganiu przez konsumentów i klientów oraz pracowników. Dużo mówi się o zmianach klimatu, globalnym ociepleniu, zanieczyszczeniu powietrza i degradacji środowiska, jak również duży nacisk kładzie się w masowym przekazie na sytuację i warunki pracowników. Działania firm mające na celu realizowanie założeń ESG przynoszą tym samym realne pozytywne skutki w postaci wyboru tych firm przez klientów i pracowników z uwagi na stworzony przez nich wizerunek firmy proekologicznej w szerokim tego słowa znaczeniu, wpływając na jej rzeczywiste wyższe zyski.

ESG w sektorze nieruchomości

Zrównoważony rozwój nie omija także branży nieruchomościowej. W efekcie jest to jedna z najbardziej problematycznych dziedzin wymagających szybkiej przemiany w kierunku gospodarki zeroemisyjnej o obiegu zamkniętym, gdyż sektor budowlany odpowiada za około 37% globalnej emisji gazów cieplarnianych, około 40% zużycia całkowitej energii w Europie, zużycie około 3 mld ton surowych materiałów i wyprodukowanie 1/3 światowych odpadów, których najczęściej nie da się ponownie użyć. Składają się na to wszystkie kolejne etapy powstawania i eksploatowania budynków, od projektowania, produkcji i transportu surowców i materiałów, budowy aż do jego używania (aż 2/3 zużycia stanowi eksploatacja budynków), co jest spowodowane wysokoemisyjnymi procesami produkcji materiałów i używania dużej ilości paliw kopalnych.

Z uwagi na powyższe dane bezapelacyjnie sektor nieruchomościowy wymaga szybkiej i prężnej transformacji w kierunku gospodarki cyrkularnej, w której będzie możliwe ponowne wykorzystanie materiałów budowlanych zapewniając efektywniejsze gospodarowanie zasobami, poprzez m.in. renowację budynków, modernizację systemów chłodzenia i ogrzewania, monitorowanie zużycia energii cieplnej, ograniczenie zużycia wody i ilości produkowanych odpadów, co przyniesie dużą różnicę w dekarbonizacji budynków. Potrzeba ta została zauważona przez organizacje międzynarodowe jak ONZ oraz Unię Europejską, które regularnie rozbudowują mapę legislacyjną dotycząca zarówno szeroko pojętego ESG jak i dokumentów odnoszących się głównie do dekarbonizacji budynków. Podstawowymi dokumentami z zakresu dążenia do neutralności klimatycznej są:

Porozumienie Paryskie (2015) - prawnie wiążący traktat międzynarodowy ONZ stanowiący podwaliny wszystkich kolejnych dokumentów mających na celu osiągnięcie zrównoważonego rozwoju w sektorze budowlanym, przewiduje osiągnięcie neutralności klimatycznej (net-zero) w nieruchomościach do 2050 roku oraz ograniczenie globalnego ocieplenia.

Europejski Zielony Ład (2019) - kompleksowa strategia rozwojowa UE, mająca na celu zrealizowanie założeń Porozumienia paryskiego, w szczególności osiągnięcie net-zero do 2050 roku, a także zmniejszenie emisji gazów cieplarnianych, zwiększenie udziału OZE w budownictwie do 2030 roku, stwarza nowe możliwości finansowania odpowiedzialnych inwestycji oraz wprowadza dodatkowe wymogi w kwestii raportowania.

Fit for 55 (2021) - pakiet legislacyjny o charakterze wiążącym dla krajów członkowskich UE, mający za zadanie wdrożenie założeń i osiągnięcie celów rozwojowych wynikających z Europejskiego Zielonego Ładu, w szczególności wzrost tempa renowacji budynków, zwiększenie wykorzystania OZE w budownictwie, poprawa efektywności energetycznej, wykorzystanie zeroemisyjnych paliw w ciepłownictwie i chłodnictwie, czy usunięcie zwolnień podatkowych dla wysokoemisyjnych paliw używanych w budownictwie.

Obok tych kluczowych dokumentów mona również wymienić te mniej strategiczne, które nie są wiążące, ale niewątpliwie powstały po to, aby wyznaczać kierunek działań z punktu widzenia ryku nieruchomości, tj. Fala renowacji, Nowy plan działania dotyczący gospodarki o obiegu zamkniętym, Nowy europejski Bauhaus (2020).

Certyfikacje budynków

Jak już wspomniałam wyżej, idea zrównoważonego rozwoju w budownictwie nie jest już tylko trendem, ale stanowi integralną część sektora nieruchomości, która musi być uwzględniana przez inwestorów z uwagi na coraz bardziej szczegółowe uregulowania prawne w tym zakresie. W ramach podążania za celami ESG na popularności zyskują ekologiczne certyfikacje budynków m.in. w systemie BREEAM, LEED i WELL. Rosnące zainteresowanie certyfikatami wynika z kilku czynników, m.in. większość budynków jest własnością spółek z kapitałem zagranicznym, które są często zobowiązane do certyfikowania swoich budynków w ramach globalnych strategii biznesowych. Nadto, budynki certyfikowane, które wykazują się wyższą wydajnością energetyczną i lepszą jakością miejsc pracy charakteryzują się mniejsza rotacją najemców za wyższe stawki czynszowe, co ma w dłuższej perspektywie przełożenie również na wyższą wartość takich budynków. Budynki zrównoważone przyciągają też więcej najemców, którzy w ramach swoich przedsiębiorstw wdrażają strategię zrównoważonego rozwoju, a często też dla wielu z nich certyfikacja jest warunkiem koniecznym do wynajęcia przestrzeni komercyjnej z uwagi na wewnętrzne wytyczne korporacyjne. Budynki niecertyfikowane z kolei będą z czasem droższe w utrzymaniu, zarówno z uwagi na wyższe koszty ich eksploatacji z powodu braku zastosowania w nich nowoczesnych technologii, co łącznie ze stale rosnącymi kosztami eksploatacji będzie zmuszać właścicieli takich budynków do obniżania stawek czynszowych, aby zachęcić potencjalnych najemców, jak również z powodu konieczności ich dostosowania do wymogów legislacyjnych UE. Utrudnione też będzie pozyskanie finansowania dla takich budynków lub pozyskane finansowanie będzie uzyskane na mniej korzystnych warunkach.

Zielone najmy

Pojęcia ESG i zielone nieruchomości są bardzo pojemne i mieszczą w sobie również takie zagadnienie jak tzw. zielone najmy, które również zdobywają coraz większą popularność. Z uwagi na to, że coraz więcej najemców powierzchni biurowych, komercyjnych i magazynowych deklaruje, że idea zrównoważonego rozwoju jest istotna dla ich rozwoju biznesowego lub ich wewnętrzne wytyczne korporacyjne zobowiązują ich do przestrzegania szeroko pojętych zasad ESG, właściciele budynków zmuszeni są reagować na zmieniające się potrzeby najemców i dostosowywać ofertę do bieżących potrzeb środowiskowych i oczekiwań społecznych. Rozwój e-commerce i większa aktywność inwestorów w branży magazynowej generuje potrzebę bardziej proekologicznych rozwiązań również w budynkach magazynowych, takich jak służące zwiększeniu efektywności energetycznej dzięki zamontowaniu paneli fotowoltaicznych, zastosowaniu systemów odzyskiwania ciepła, nowoczesnych systemów chłodniczych i pomp ciepła. Co ciekawe, najemcy powierzchni magazynowych są coraz częściej zainteresowani certyfikacją budynków, duże znaczenie ma dla nich również komfort pracy, dobrej jakości przestrzenie biurowe czy miejsca odpoczynku dla pracowników. Podobne zmiany zachodzą w przypadku powierzchni usługowych w centrach handlowych. Najemcy oraz klienci zgłaszają tu największe zapotrzebowanie na zmniejszenie ilości produkowanych odpadów, większą obecność zieleni w otoczeniu galerii handlowych, zmniejszenie zużycia energii elektrycznej i korzystanie w większej mierze z OZE, ale także lepsze skomunikowanie galerii poprzez stworzenie infrastruktury przyjaznej mobilności elektrycznej, lepsze połączenie z komunikacją publiczną i promowanie ruchu pieszego i rowerowego.

Zarówno oczekiwania najemców co do konkretnych standardów budynków, jak i starania właścicieli budynków o spełnianie norm zrównoważonego rozwoju wpływają bezpośrednio na treść zawieranych umów najmu. Coraz częściej spotykamy się z tzw. zielonymi najmami (ang. green lease), które zawierają klauzule takie jak:

  • zobowiązanie wynajmującego do zapewnienia obiegu szarej wody, systemów oczyszczania powietrza, miejsc parkingowych dla samochodów elektrycznych, dostęp do ładowarek, stojaków do rowerów i hulajnóg (elektrycznych);

  • zobowiązanie wynajmującego do zawarcia umowy na pozyskiwanie energii elektrycznej z odnawialnych źródeł;

  • klauzule zawierające zobowiązanie stron do wymijany danych i informacji dotyczących zapotrzebowania w energię, wodę i usuwania odpadów, czy danych potrzebnych do określenia bilansu CO2;

  • obowiązek wdrożenia monitoringu;

  • prawo wynajmującego do zaopatrywania budynku w zrównoważoną energię, czy korzystanie ze zrównoważonych środków czystości, co może zostać wzbogacone o obowiązek najemcy dołożenia wszelkich starań, aby również on korzystał ze zrównoważonych produktów i usług;

  • zobowiązanie najemcę od selektywnej zbiórki odpadów lub, w miarę możliwości, do korzystania z produktów nadających się do recyklingu, w czym pomocne są dostępne już w budynku urządzenia do selektywnej zbiórki odpadów, a nawet zobowiązanie najemcy do wyposażenia lub doposażenia pomieszczeń wyłącznie w elementy zrównoważone, czy zobowiązanie stron do wykonania prac konserwacyjnych z wykorzystaniem produktów zrównoważonych oraz do wyboru wykonawców, którzy przestrzegają określonych norm zrównoważonego rozwoju. Strony mogą też opracować wspólne zasady zrównoważonego korzystania z pomieszczeń;

  • inne klauzule.


Bez względu na treść takich "zielonych klauzul", należy pamiętać o tym, aby tworząc umowę zapewnić klientowi egzekwowalność tych postanowień umownych poprzez ich odpowiednie zabezpieczenie tak, żeby nie pozostały jedynie "zielonymi klauzulami" nie mającymi przełożenia na rzeczywistość.